정의 가능총소득→유효총소득→순영업소득→세전·세후현금흐름 산정단계
핵심 용어
- 가능총소득(PGI) 단위면적당 추정임대료 × 임대면적으로 구한 소득
- 유효총소득(EGI) 가능총소득 − 공실손실상당액·대손충당금 + 기타수입
- 영업경비(OE) 부동산 운영과 직접 관련된 경비(광고비·전기세·수선비 등)
- 순영업소득(NOI) 유효총소득 − 영업경비로 산정하는 소득(재산세는 차감, 영업소득세는 미차감)
- 세전현금흐름(BTCF) 순영업소득 − 부채서비스액(원리금상환액)
- 세후현금흐름(ATCF) 세전현금흐름 − 영업소득세
함정 포인트 2개
- [긍정·부정 뒤집기] 순영업소득=유효총소득−영업경비, 세전현금흐름=순영업소득−부채서비스액 - 차감을 가산으로 뒤바꾸는 함정
- [범위·요건 착오] 영업경비에 부채서비스액·영업소득세·감가상각비는 불포함 - 영업경비에 끼워 넣는 함정
근거 법령
법령 조문보다 판례, 이론으로 다루는 개념이에요.
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