핵심 요약: 공인중개사 2차 시험의 최대 고비인 공공법률 과목, 부동산공법의 방대한 양을 국토계획법 체계도 중심으로 명쾌하게 요약해 드립니다.
1. 부동산공법이 과락률 1위인 이유와 극복 전략
부동산공법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법), 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법(도정법), 건축법, 주택법, 농지법 등 6개 개별 법률로 구성되어 있습니다.
숫자와 숫자의 세부 기준, 행위제한, 지정권자(국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수·구청장)가 법률마다 다르게 규정되어 있어 휘발성이 매우 강합니다. 따라서 개별 조문을 단편적으로 외우기보다 전체 국토 이용 및 개발의 대체계도를 그리고 뼈대를 먼저 세운 뒤 세부 수치를 붙여나가는 단계적 암기가 필수적입니다.
2. 국토계획법 핵심: 용도지역·지구·구역 3단계 행위제한 체계
공법 40문항 중 12문항이 출제되는 국토계획법의 중심은 용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념과 지정 절차입니다.
첫째, 용도지역은 전 국토를 중복되지 아니하게 지정하는 가장 기본적인 지정(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 - 도·관·농·자 4용도)입니다. 도시지역은 다시 주거·상업·공업·녹지지역으로 세분되며 건폐율과 용적률의 최댓값을 묻는 문제가 빈출됩니다.
둘째, 용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 용도지역의 기능을 증진시키기 위해 지정하며(경관·고도·방재·보호·취락·개발진흥지구 등), 용도지역과 달리 상호 간 중복 지정이 가능하다는 점이 중요합니다.
셋째, 용도구역은 개발제한구역(GB), 도시자연공원구역, 시가지조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역 등 무분별한 시가지 확산 방지와 계획적 개발을 위해 별도의 독자적 행위제한을 가하는 특수 구역입니다.
3. 공법 고득점을 위한 행정청 지정권자 암기 팁
공법 시험 지문에서 가장 자주 장난을 치는 부분은 권한자(지정권자, 승인권자, 수립권자)입니다.
광역도시계획과 도시·군기본계획, 도시·군관리계획의 수립권자가 국토교통부장관인지, 시·도지사인지, 시장·군수인지를 정리한 한 장의 권한자 비교표를 나만의 노트로 만들어 두고 매일 5분씩 반복 복습하는 것이 과락(40점 미만)을 면하고 60점 이상을 달성하는 확실한 열쇠입니다.
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