제36회

제36회 공인중개사 부동산학개론 기출문제

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이 회차의 부동산학개론 문항은 어떻게 구성되나요?

제36회 공인중개사 부동산학개론 기출문제는 해당 회차의 공개 문항과 보기, 최종정답을 과목별로 확인하는 자료입니다.

문제 1핵심 키워드: 최유효이용

다음에서 설명하고 있는 토지의 자연적 특성은?

  • 최유효이용의 근거가 된다.
  • 지대 또는 지가를 발생시킨다.
  • 토지이용을 집약화시킨다.
  • 물리적으로 생산할 수 없다.
  1. ✓부증성
  2. 인접성
  3. 개별성
  4. 영속성
  5. 적재성
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (부증성)

정답은 1번 부증성.

정답 해설

  • ①부증성:물리적 생산 불가, 지대·지가 발생

오답 해설

  • ②인접성은 부증성의 지대·지가 현상과 무관하다
  • ③개별성:완전한 대체 제약
  • ④영속성:소모·마멸되지 않음, 감가상각 배제
  • ⑤적재성은 제시된 파생현상의 근거가 아니다

함정부증성의 물리적 생산 불가를 영속성의 소모·마멸 없음과 바꿔 낸다

문제 2핵심 키워드: 공급, 투자

한국표준산업분류(KSIC)에 따라 부동산업을 분류할 경우 부동산관련 서비스업에 해당하지 않는 것은?

  1. ✓부동산 임대 및 공급업
  2. 부동산 중개 및 대리업
  3. 부동산 감정 평가업
  4. 부동산 투자 자문업
  5. 부동산 분양 대행업
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (부동산 임대 및 공급업)

1번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 3핵심 키워드: 건축

건축법령상

용도별 건축물의 종류 중 단독주택에 해당하는 것은?

  1. 아파트
  2. 연립주택
  3. ✓다중주택
  4. 오피스텔
  5. 다세대주택
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (다중주택)

정답은 3번.

정답 해설

  • ③다중주택:단독주택에 포함

오답 해설

  • ①아파트:공동주택
  • ②연립주택:공동주택
  • ④오피스텔:업무시설
  • ⑤다세대주택:공동주택

함정다중주택과 다세대주택의 단독·공동주택 구분을 뒤바꾼다

문제 4핵심 키워드: 용어

부동산 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

  • ㄱ주거용·상업용·공업용으로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지는 택지(宅地)에 해당한다.
  • ㄴ토지의 현황을 조사하고 측량해서 토지의 소재, 지목, 지번, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록하는 단위가 되는 일정한 토지를 획지(劃地)라 한다.
  • ㄷ용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 일단지(一團地)라 한다.
  • ㄹ소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다.
  • ㅁ택지지역·농지지역·산지(임지)지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는 후보지(候補地)에 해당한다.
  1. ㄱ, ㄴ
  2. ㄱ, ㄹ
  3. ✓ㄱ, ㄷ, ㅁ
  4. ㄴ, ㄷ, ㅁ
  5. ㄴ, ㄹ, ㅁ
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (ㄱ, ㄷ, ㅁ)

정답은 3번 ㄱ,ㄷ,ㅁ.

정답 해설

  • ㄱ택지:주거·상업·공업용으로 이용되고 있거나 조성된 토지
  • ㄷ일단지:용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 토지
  • ㅁ후보지:택지·농지·임지 상호간 전환 중인 토지

오답 해설

  • ㄴㄴ의 지적공부 등록단위는 필지
  • ㄹㄹ의 해변 토지는 빈지

함정빈지와 포락지의 해변·침식 수면 아래 정의를 서로 바꿔 낸다

문제 5핵심 키워드: 공급, 마케팅, 부동산마케팅, 시장

부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 4P Mix전략에서 4P는 제품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 판매촉진(Promotion)을 말한다.
  2. 관계 마케팅전략은 고객과 공급자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지함으로써 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
  3. 고객점유 마케팅전략에서 AIDA는 주의(Attention), 관심(Interest), 욕구(Desire), 행동(Action)의 과정을 의미한다.
  4. ✓STP전략에서 STP는 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 동반자관계(Partnership)로 구성된다.
  5. STP전략에서 시장세분화는 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 고객의 집단을 세분하는 것이다.
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (STP전략에서 STP는 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 동반자관계(Partnership)로 구성된다.)

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문제 6핵심 키워드: 공급, 대출, 변화, 수요

부동산 수요와 공급의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향이며, 다른 조건은 동일함)

  1. 담보대출금리의 인하는 부동산의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 한다.
  2. 건축자재 가격의 하락은 부동산의 공급곡선을 우측(우하향)으로 이동하게 한다.
  3. ✓대체재 가격의 상승은 해당 부동산의 수요곡선을 좌측(좌하향)으로 이동하게 한다.
  4. 공급자에 대한 보조금 지급은 부동산의 공급곡선을 우측(우하향)으로 이동하게 한다.
  5. 보완재 가격의 하락은 해당 부동산의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 한다.
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (대체재 가격의 상승은 해당 부동산의 수요곡선을 좌측(좌하향)으로 이동하게 한다.)

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문제 7핵심 키워드: 공급

다음은 부동산관련 경제변수들이다. 유량(flow)과 저량(stock)의 경제변수로 옳게 묶인 것은?

  • ㄱ통화량
  • ㄴ연간 이자비용
  • ㄷ자본총량
  • ㄹ주택거래량
  • ㅁ신규주택 공급량
  • ㅂ주택재고량
  1. 유량변수: ㄱ, ㄴ, ㄹ | 저량변수: ㄷ, ㅁ, ㅂ
  2. 유량변수: ㄱ, ㄷ, ㅂ | 저량변수: ㄴ, ㄹ, ㅁ
  3. 유량변수: ㄱ, ㄹ, ㅁ | 저량변수: ㄴ, ㄷ, ㅂ
  4. 유량변수: ㄴ, ㄷ, ㅂ | 저량변수: ㄱ, ㄹ, ㅁ
  5. ✓유량변수: ㄴ, ㄹ, ㅁ | 저량변수: ㄱ, ㄷ, ㅂ
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (유량변수: ㄴ, ㄹ, ㅁ | 저량변수: ㄱ, ㄷ, ㅂ)

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문제 8핵심 키워드: 규제, 시장, 특성

토지시장의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ✓수급조절이 용이하다.
  2. 법·제도적 규제가 많다.
  3. 재화의 이질성을 보인다.
  4. 정보의 불완전성 및 비대칭성을 보인다.
  5. 부분시장으로 나뉠 수 있는 국지성을 보인다.
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (수급조절이 용이하다.)

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문제 9핵심 키워드: 공급, 균형, 수요

부동산의 수요와 공급이 동시에 변화할 때, 균형가격이 상승하고 균형거래량이 감소하는 경우는?

(단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향, 수요곡선과 공급곡선 기울기의 절댓값은 1이며, 다른 조건은 동일함)

  1. 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 클 경우
  2. 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 클 경우
  3. ✓수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작을 경우
  4. 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 작을 경우
  5. 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 작을 경우
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작을 경우)

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문제 10핵심 키워드: 공급, 수요, 시장

부동산매매시장의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳은 것은?

(단, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

  1. 수요곡선은 한계비용곡선이다.
  2. 수요곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 구입하고자 하는 부동산의 최소수량이다.
  3. 수요량의 변화는 수요 자체의 변화를 말하며, 수요곡선 자체를 이동시킨다.
  4. 공급곡선은 한계편익곡선이다.
  5. ✓공급함수는 부동산의 공급량에 영향을 미치는 요인들과 공급량의 관계를 나타내는 함수이다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (공급함수는 부동산의 공급량에 영향을 미치는 요인들과 공급량의 관계를 나타내는 함수이다.)

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문제 11핵심 키워드: 수요, 시장

C지역의 부동산시장에서 시장수요는 개인 A의 수요와 개인 B의 수요로만 구성되어 있고, 개인 A의 수요함수는 P = 100 - QdA, 개인 B의 수요함수는 P = 100 - 2QdB일 때, 시장수요함수는?

(단, X축은 수량, Y축은 가격, QdM은 시장수요량, QdA와 QdB는 각각 개인 A와 B의 개별수요량, P는 가격, C지역의 부동산시장은 완전경쟁시장이며, 다른 조건은 동일함)

  1. ✓P = 100 - (2/3)QdM
  2. P = 100 - (3/2)QdM
  3. P = 200 - (1/2)QdM
  4. P = 200 - (2/3)QdM
  5. P = 200 - (3/2)QdM
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (P = 100 - (2/3)QdM)

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문제 12핵심 키워드: 수요, 시장, 탄력성

어느 지역 아파트시장에서 수요의 가격탄력성이 1.6이다. 아파트가격이 5% 하락할 때 수요량의 변화는?

(단, 수요곡선은 우하향, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)

  1. 4% 증가
  2. 4% 하락
  3. 6% 증가
  4. 6% 하락
  5. ✓8% 증가
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (8% 증가)

5번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 13핵심 키워드: 입지, 최소비용이론

베버(A. Weber)의 최소비용이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

(단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함)

  1. 국지원료의 중량이 제품의 중량보다 무거우면, 원료지수(material index)는 음(-)의 값을 갖는다.
  2. ✓등비용선(isodapane)은 최소운송비지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이다.
  3. 임계등비용선(critical isodapane)은 최소운송비지점을 중심으로 운송비 절감액과 운송비 추가 부담액이 동일한 등비용선을 말한다.
  4. 최소운송비지점은 원료 및 제품의 중량, 노동비, 집적이익에 따라 결정된다.
  5. 최소비용보다 최대수익이 더 큰 곳을 기업의 최적입지로 본다.
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (등비용선(isodapane)은 최소운송비지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이다.)

2번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 14핵심 키워드: 지대이론

지대이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

  • ㄱ리카도(D. Ricardo)는 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시하면서, 지대는 잉여이기 때문에 생산물의 가격에 영향을 주지 않는다고 보았다.
  • ㄴ알론소(W. Alonso)는 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 토지소유자가 받는 수입이 지대이며, 이 지대는 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다고 보았다.
  • ㄷ튀넨(J. H. von Thünen)은 운송수단의 차이에 따라 한계지대곡선의 기울기가 달라지며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다고 보았다.
  1. ✓ㄱ
  2. ㄷ
  3. ㄱ, ㄷ
  4. ㄴ, ㄷ
  5. ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (ㄱ)

정답은 1번 ㄱ.

정답 해설

  • ㄱ차액지대(리카도):비옥도 부족과 수확체감에서 발생

오답 해설

  • ㄴ절대지대는 알론소가 아니라 마르크스
  • ㄷ튀넨의 위치지대는 운송수단이 아닌 중심도시 접근성 기준

함정마르크스의 절대지대와 튀넨의 위치지대 기준을 뒤바꿔 낸다

문제 15핵심 키워드: 부동산시장, 시장, 효율적 시장

부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

  1. 약성 효율적 시장에서는 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기술적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없다.
  2. 준강성 효율적 시장에서는 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기본적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없다.
  3. 강성 효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하더라도 초과이윤을 얻을 수 없다.
  4. ✓불완전경쟁시장은 할당효율적 시장이 될 수 없다.
  5. 불완전경쟁시장에서는 초과이윤이 발생할 수 있다.
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (불완전경쟁시장은 할당효율적 시장이 될 수 없다.)

4번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 16핵심 키워드: 억원이었다

허프(D. Huff)모형으로 다음 자료를 활용하여 산출한 2022년 점포 A의 월 매출액은 4억원이었다. 다른 조건은 기존과 동일하지만, 점포 A의 경우 증축을 통해 2024년 매장면적이 2,500m²가 되었다. 허프(D. Huff)모형을 활용한 2024년 점포 A의 월 매출액은?

(단, 주어진 조건에 한함)

  • X지역에는 점포 A, 점포 B, 점포 C만 존재함
  • X지역의 주민은 모두 구매자이고, 점포(A, B, C)에서만 구매함
  • X지역의 주민: 8,000명
  • 공간(거리)마찰계수: 2
  • 점포(A, B, C)의 매출액은 X지역 주민에 의해서만 발생함
  • 1인당 월 점포 구매액은 2022년과 2024년이 동일함
구분점포 A점포 B점포 C
매장면적 (2022년 기준)500m²2,000m²1,000m²
X지역 거주지로부터의 거리5km10km5km
  1. 6억원
  2. ✓10억원
  3. 16억원
  4. 20억원
  5. 26억원
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (10억원)

정답은 2번.

허프모형에서 점포 유인력은 매장면적에 비례하고 거리마찰계수의 거듭제곱에 반비례한다.

A의 매장면적이 2,500㎡로 증축되면 흡인확률이 커져 월 매출액이 4억원에서 10억원으로 증가한다.

문제 17핵심 키워드: 조세

부동산관련 조세 중 국세와 보유세에 모두 해당하는 것은?

  1. 재산세
  2. 상속세
  3. 등록면허세
  4. 양도소득세
  5. ✓종합부동산세
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (종합부동산세)

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문제 18핵심 키워드: 관리, 이용

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상

용도지역 중 도시지역에 해당하는 것은 모두 몇 개인가?

  • 농림지역
  • 준주거지역
  • 근린상업지역
  • 자연녹지지역
  • 계획관리지역
  • 자연환경보전지역
  1. 1개
  2. 2개
  3. ✓3개
  4. 4개
  5. 5개
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (3개)

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문제 19핵심 키워드: 내부수익률, 수익률, 순현재가치, 투자, 회수기간

부동산투자의 분석기법 중 할인현금수지분석법(DCF)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

  • ㄱ순현재가치법
  • ㄴ회수기간법
  • ㄷ내부수익률법
  • ㄹ승수법
  • ㅁ수익성지수법
  1. ㄱ, ㄴ
  2. ✓ㄱ, ㄷ, ㅁ
  3. ㄱ, ㄹ, ㅁ
  4. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
  5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (ㄱ, ㄷ, ㅁ)

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문제 20핵심 키워드: 공급, 부동산조세, 수요, 조세, 탄력성

부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

  • ㄱ취득세는 지방자치단체의 재정수요를 충족시키는 기능이 있다.
  • ㄴ부동산 거래세를 부과하면 총잉여가 증가하므로 경제적 순손실이 발생하지 않는다.
  • ㄷ양도소득세가 강화되어 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 부동산가격이 하락한다.
  • ㄹ공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 조세부담이 더 크다.
  • ㅁ헨리 조지(H. George)는 토지세가 임차인에게 모두 전가되는 것을 근거로 토지단일세 도입을 주장하였다.
  1. ㄱ, ㄴ
  2. ✓ㄱ, ㄹ
  3. ㄴ, ㄷ, ㅁ
  4. ㄴ, ㄹ, ㅁ
  5. ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (ㄱ, ㄹ)

2번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 21핵심 키워드: 공급, 규제, 수요, 시장, 임대주택, 주택시장

A도시의 임대주택시장에서 수요함수는 Qd = 1,000 - 2P, 공급함수는 Qs = 100 + 4P이고, 정부는 A도시의 임대료상한(최고가격)을 호당 120만원으로 규제하였다. 임대주택 수요량과 공급량이 호당 120만원의 임대료에서 결정되는 경우 발생하는 초과수요량은?

(단, 임대주택의 규모와 품질은 모두 동일하고, Qd는 임대주택의 수요량(단위: 호), Qs는 임대주택의 공급량(단위: 호), P는 호당 임대료(단위: 만원)이며, 다른 조건은 동일함)

  1. 100호
  2. 120호
  3. 150호
  4. ✓180호
  5. 200호
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (180호)

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문제 22핵심 키워드: 개발, 공급, 부담금, 임대주택, 정책

부동산정책을 직접개입방식과 간접개입방식으로 구분할 때, 간접개입방식에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

  • ㄱ임대료 보조
  • ㄴ재산세 부과
  • ㄷ공공임대주택 공급
  • ㄹ공공토지비축제도
  • ㅁ토지거래허가제도
  • ㅂ개발부담금제도
  1. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  2. ✓ㄱ, ㄴ, ㅂ
  3. ㄷ, ㄹ, ㅁ
  4. ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
  5. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (ㄱ, ㄴ, ㅂ)

2번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 23핵심 키워드: DTI, LTV, 금융, 대출, 원리금, 위험

부동산 대출에 관한 설명으로 옳은 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

  1. 담보인정비율(LTV)은 담보물의 자산가치에 대한 융자 비율로 LTV가 올라갈수록 차입자의 자기자본비율도 증가한다.
  2. 총부채상환비율(DTI)은 상업용 부동산의 순수입에 대한 연간채무부담액을 의미하므로 DTI가 올라가면 부채 서비스액도 증가한다.
  3. 고정금리대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하는 방식이므로 금융기관(대출자)은 금리가 변동해도 위험이 없다.
  4. ✓총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차입자의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.
  5. 부동산담보대출의 금리가 인상되어 차입자가 원리금에 대한 채무상환을 정해진 시기에 이행하지 못하는 것을 조기상환위험이라고 한다.
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차입자의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.)

4번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 24핵심 키워드: 공급, 규제, 시장, 임대주택, 정책, 주택정책

주거정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

  1. 공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.
  2. 주택임대료를 시장가격 미만으로 규제하면 주택임대시장에서는 이중가격이 형성될 수 있다.
  3. 공공주택 특별법령상 통합공공임대주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
  4. 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득을 증가시킬 수 있다.
  5. ✓주거급여법령상 주택을 소유한 모든 사람은 주거급여의 수급권자가 될 수 없다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (주거급여법령상 주택을 소유한 모든 사람은 주거급여의 수급권자가 될 수 없다.)

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문제 25핵심 키워드: 규제, 부동산투자, 수익률, 위험, 정책, 투자

부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

  1. 투자위험과 요구수익률은 정(+)의 관계를 가진다.
  2. 위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자가치가 있다고 판단한다.
  3. 민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 순현재가치와 내부수익률에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.
  4. 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본 수익률이 하락하는 것을 말한다.
  5. ✓부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성 위험이다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성 위험이다.)

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문제 26핵심 키워드: 수익률, 위험, 투자, 포트폴리오

부동산투자의 포트폴리오이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

  1. ✓인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거할 수 없다.
  2. 2개 투자자산의 수익률이 서로 아무런 관계없이 움직인다면 상관계수는 1이다.
  3. 투자자가 효용이 동일하다고 느끼는 조합을 연결한 선을 효율적 투자선이라 한다.
  4. 포트폴리오 구성자산의 수익률이 같은 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.
  5. 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 수익을 측정하는 전통적인 방법이다.
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거할 수 없다.)

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문제 27핵심 키워드: 대출, 수익률, 운영수지, 원리금

다음은 甲의 부동산 임대사업의 1년간 운영수지에 관한 내용이다. 甲의 1년간 자기자본수익률은?

(단, 주어진 조건에 한함)

기간 초 부동산 매입가격
8억원
대출비율
80%
1년간 부동산가격 상승률
연 5%
매입 1년 후 부동산을 처분함
순영업소득(NOI)
연 4,000만원(기간 말 발생)
대출조건
이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함
  1. 15%
  2. 25%
  3. ✓30%
  4. 40%
  5. 45%
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (30%)

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문제 28핵심 키워드: 현금흐름

다음 대상부동산의 3년간 현금흐름을 이용한 임대사업의 수익성지수(PI)는?

(단, 연간 기준이며, 결과값은 소수점 셋째자리에서 반올림하고, 주어진 조건에 한함)

모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생
현금유입은 1년차 800만원, 2년차 1,000만원, 3년차 1,200만원
매년 현금유출은 현금유입의 70%
1년 후 일시불의 현가계수
0.90
2년 후 일시불의 현가계수
0.85
3년 후 일시불의 현가계수
0.80
  1. 0.70
  2. 0.93
  3. 1.22
  4. ✓1.43
  5. 1.62
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (1.43)

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문제 29핵심 키워드: 유효임대면적

다음 대상부동산의 순영업소득(NOI)은?

(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

건축연면적
2,000m²
유효임대면적
건축연면적의 80%
연평균임대료
유효임대면적 m²당 6만원
평균공실률
유효임대면적의 10%
영업경비
유효총소득의 50%
연부채상환액
1,000만원
  1. 3,820만원
  2. ✓4,320만원
  3. 6,900만원
  4. 7,680만원
  5. 8,640만원
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (4,320만원)

정답은 2번.

계산
  1. 유효임대면적=2,000×80%=1,600㎡.
  2. 가능총소득=1,600×6만=9,600만, 공실 10% 반영한 유효총소득=8,640만.
  3. 영업경비=8,640×50%=4,320만.
  4. NOI=8,640-4,320=4,320만원.
문제 30핵심 키워드: 관리, 금융, 대출, 위험

프로젝트 금융(Project Financing)에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 프로젝트 자체의 사업성을 기초로 자금을 조달하는 금융기법이다.
  2. 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.
  3. ✓해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수에는 영향이 없다.
  4. 다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자 간에 위험배분이 가능하다.
  5. 프로젝트의 사업자금은 일반적으로 에스크로우 계정(escrow account)을 통해 관리한다.
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수에는 영향이 없다.)

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문제 31핵심 키워드: DTI, LTV, 대출, 시장, 저당

甲은 A은행에서 주택을 담보로 5,000만원을 대출받은 상태이다. 甲이 A은행에서 동일한 주택을 담보로 받을 수 있는 추가대출의 최대금액은?

(단, 제시된 두 가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 하며, 주어진 조건에 한함)

담보주택의 시장가치
4억원
연소득
7,000만원
연간 저당상수
0.2
대출승인기준
담보인정비율(LTV)
60% 이하
총부채상환비율(DTI)
40% 이하
  1. 2,800만원
  2. ✓9,000만원
  3. 1억 4,000만원
  4. 1억 9,000만원
  5. 2억 4,000만원
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (9,000만원)

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문제 32핵심 키워드: 대출, 원리금

甲은 주택구입을 위해 연초에 9억원을 대출받았다. 甲이 받은 대출조건이 다음과 같을 때, 대출금리(ㄱ)와 10회차 이자납부액(ㄴ)은?

(단, 주어진 조건에 한함)

대출금리방식
고정금리
대출기간
30년
원리금 상환조건
원금균등분할상환방식, 매년 말 연단위로 상환
1회차 원리금상환액
5,700만원
  1. ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,710만원
  2. ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,800만원
  3. ✓ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,890만원
  4. ㄱ: 연 4%, ㄴ: 2,450만원
  5. ㄱ: 연 4%, ㄴ: 2,520만원
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,890만원)

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문제 33핵심 키워드: REITs, 관리, 부동산투자회사, 투자

부동산투자회사법령상

위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.
  2. 자산의 투자·운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
  3. 최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.
  4. 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
  5. ✓영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자·운용하기 위하여 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 없다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자·운용하기 위하여 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 없다.)

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문제 34핵심 키워드: 대출, 상환방식, 원리금

고정금리대출의 상환방식에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함)

  1. ✓원금균등분할상환방식은 원리금균등분할상환방식에 비해 1회차 원리금상환액이 더 적다.
  2. 만기일시상환방식은 대출 만기까지 이자만 지급하다가 대출 만기에 대출원금을 일시에 상환하는 방식이다.
  3. 원리금균등분할상환방식은 상환기간 중 납입하는 대출원리금이 일정하다.
  4. 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출채권의 가중평균상환기간이 더 길다.
  5. 체증식분할상환방식은 상환기간 초기에는 원리금상환액을 적게 하고 시간의 경과에 따라 늘려가는 방식이다.
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (원금균등분할상환방식은 원리금균등분할상환방식에 비해 1회차 원리금상환액이 더 적다.)

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문제 35핵심 키워드: 감정평가, 시장

감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

  1. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
  2. ✓직산법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
  3. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
  4. 임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
  5. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (직산법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.)

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문제 36핵심 키워드: 감정평가, 개별분석

감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
  2. 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
  3. 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
  4. 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
  5. ✓인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.)

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문제 37핵심 키워드: 거래사례, 공시지가

다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적(m²)당 시산가액은?

(단, 주어진 조건에 한함)

기준시점
2025.10.25.
대상토지 현황
소재지
A시 B구 C동 123번지
용도지역
제2종일반주거지역
이용상황
상업용
비교표준지
소재지
A시 B구 C동 135번지
용도지역
제2종일반주거지역
이용상황
상업용
2025.01.01. 기준 공시지가
5,000,000원/m²
지가변동률(A시 B구, 2025.01.01.~2025.10.25.)
주거지역 5% 상승
상업지역 10% 상승
지역요인
비교표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함
개별요인
대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건 5% 열세하고, 획지조건 8% 우세하며, 다른 조건은 동일함
그 밖의 요인 보정
대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 60% 증액 보정함
상승식으로 계산할 것
  1. 5,386,500원
  2. 5,643,000원
  3. 8,400,000원
  4. ✓8,618,400원
  5. 9,028,800원
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (8,618,400원)

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문제 38핵심 키워드: 가격공시, 감정평가, 공시지가, 시장

부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?

  1. 표준지공시지가의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관은 표준지공시지가 조사·평가인력 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시기준일을 따로 정할 수 있다.
  2. 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
  3. 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다.
  4. ✓시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 그 사유가 발생한 시기에 따라 그 해 6월 1일 또는 다음 해 1월 1일을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.
  5. 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 그 사유가 발생한 시기에 따라 그 해 6월 1일 또는 다음 해 1월 1일을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.)

4번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 39핵심 키워드: 감가, 원가법

다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은?

(단, 주어진 조건에 한함)

기준시점
2025.10.25.
대상건물 현황
철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 200m²
사용승인시점
2019.10.25.
사용승인시점의 신축공사비
1,400,000원/m² (신축공사비는 적정함)
건축비지수(건설공사비지수)
사용승인시점
100
기준시점
125
경제적 내용연수
50년
감가수정방법
정액법
내용연수 만료 시 잔존가치 없음
  1. 246,400,000원
  2. 274,400,000원
  3. ✓308,000,000원
  4. 329,000,000원
  5. 350,000,000원
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (308,000,000원)

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문제 40핵심 키워드: 감정평가, 거래사례, 수익환원, 원가법, 환원

감정평가에 관한 규칙상

대상물건과 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)의 연결이 옳은 것은 모두 몇 개인가?

  • 광업재단 - 원가법
  • 항공기 - 거래사례비교법
  • 기업가치 - 수익환원법
  • 임대료 - 수익환원법
  • 건물 - 원가법
  • 과수원 - 수익환원법
  • 자동차 - 원가법
  1. ✓2개
  2. 3개
  3. 4개
  4. 5개
  5. 6개
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (2개)

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부동산학개론 문항을 푼 뒤 어떻게 복습하나요?

틀린 문제와 유사한 약점 문제를 골라 복습해 보세요.