제35회 공인중개사 부동산학개론 기출문제

토지의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?

토지에 관련된 용어이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

(ㄱ)지적제도의 용어로서, 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것

(ㄴ)지가공시제도의 용어로서, 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지

다음은 용도별 건축물의 종류에 관한 ‘건축법 시행령’ 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 (ㄱ) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 (ㄴ) 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

법령에 의해 등기의 방법으로 소유권을 공시할 수 있는 물건을 모두 고른 것은?

• ㄱ총톤수 25톤인 기선(機船)
• ㄴ적재용량 25톤인 덤프트럭
• ㄷ최대 이륙중량 400톤인 항공기
• ㄹ토지에 부착된 한 그루의 수목

A광역시장은 관할구역 중 농지 및 야산으로 형성된 일단의 지역에 대해 도시개발법령상 도시개발사업(개발 후 용도: 주거용 및 상업용 택지)을 추진하면서 시행방식을 검토하고 있다. 수용방식(예정사업시행자: 지방공사)과 환지방식(예정사업시행자: 도시개발사업조합)을 비교한 설명으로 틀린 것은?

(단, 보상금은 현금으로 지급하며, 주어진 조건에 한함)

부동산개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산마케팅에서 4P 마케팅믹스(Marketing Mix) 전략의 구성요소를 모두 고른 것은?

• ㄱPrice(가격)
• ㄴProduct(제품)
• ㄷPlace(유통경로)
• ㄹPositioning(차별화)
• ㅁPromotion(판매촉진)
• ㅂPartnership(동반자관계)

A지역 단독주택시장의 균형변화에 관한 설명으로 옳은 것은?

(단, 수요곡선은 우하향하고, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

A지역 소형아파트 수요의 가격탄력성은 0.9이고, 오피스텔 가격에 대한 소형아파트 수요의 교차탄력성은 0.5이다. A지역 소형아파트 가격이 2% 상승하고 동시에 A지역 오피스텔 가격이 5% 상승할 때, A지역 소형아파트 수요량의 전체 변화율은?

(단, 소형아파트와 오피스텔은 모두 정상재로서 서로 대체적인 관계이고, 수요의 가격탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

아파트시장에서 균형가격을 상승시키는 요인은 모두 몇 개인가?

(단, 아파트는 정상재로서 수요곡선은 우하향하고, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

• 가구의 실질소득 증가
• 아파트에 대한 선호도 감소
• 아파트 건축자재 가격의 상승
• 아파트 담보대출 이자율의 상승

A지역 오피스텔시장에서 수요함수는 Qd1 = 900 - P, 공급함수는 Qs = 100 + (1/4)P이며, 균형상태에 있었다. 이 시장에서 수요함수가 Qd2 = 1,500 - (3/2)P로 변화하였다면, 균형가격의 변화(ㄱ)와 균형거래량의 변화(ㄴ)는?

(단, P는 가격, Qd1과 Qd2는 수요량, Qs는 공급량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내고, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)

저량(stock)의 경제변수에 해당하는 것은?

다음에 해당하는 도시 및 주거환경정비법상의 정비사업은?

도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

컨버스(P. Converse)의 분기점 모형에 기초할 때, A시와 B시의 상권 경계지점은 A시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가?

(단, 주어진 조건에 한함)

• A시와 B시는 동일 직선상에 위치
• A시와 B시 사이의 직선거리: 45km
• A시 인구: 84만명
• B시 인구: 21만명

입지 및 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

다음 설명에 모두 해당하는 것은?

• 토지의 비옥도가 동일하더라도 중심도시와의 접근성 차이에 의해 지대가 차별적으로 나타난다.
• 한계지대곡선은 작물의 종류나 농업의 유형에 따라 그 기울기가 달라질 수 있으며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다.
• 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다.

지하철 역사가 개발된다는 다음과 같은 정보가 있을 때, 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는?

(단, 주어진 조건에 한함)

• 지하철 역사 개발예정지 인근에 A토지가 있다.
• 1년 후 지하철 역사가 개발될 가능성은 60%로 알려져 있다.
• 1년 후 지하철 역사가 개발되면 A토지의 가격은 14억 3천만원, 개발되지 않으면 8억 8천만원으로 예상된다.
• 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%다.

부동산정책에 관한 내용으로 틀린 것은?

공공 임대주택에 관한 내용으로 옳은 것은 모두 몇 개인가?

(단, 주택도시기금은 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 말함)

• 통합공공임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인ㆍ국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 행복주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
• 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택

부동산정책 중 금융규제에 해당하는 것은?

주택의 유형과 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

• ㄱ양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매각을 앞당기게 하는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킬 수 있다.
• ㄴ재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 동일하다.
• ㄷ취득세와 상속세는 취득단계에서 부과하는 지방세이다.
• ㄹ증여세와 양도소득세는 처분단계에서 부과하는 국세이다.

다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 총투자액은 6억원이며, 투자자는 총투자액의 40%를 은행에서 대출받았다. 이 경우 순소득승수(ㄱ)와 세전현금흐름승수(ㄴ)는?

(단, 주어진 조건에 한함)

가능총소득(PGI)

7,000만원

공실손실상당액 및 대손충당금

500만원

기타소득

100만원

부채서비스액

1,500만원

영업소득세

500만원

수선유지비

200만원

용역비

100만원

재산세

100만원

직원인건비

200만원

다음은 시장전망에 따른 자산의 투자수익률을 합리적으로 예상한 결과이다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 주어진 조건에 한함)

부동산 투자분석 기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

토지세를 제외한 다른 모든 조세를 없애고 정부의 재정은 토지세만으로 충당하는 토지단일세를 주장한 학자는?

자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

A임차인은 비율임대차(percentage lease)방식의 임대차계약을 체결하였다. 이 계약에서는 매장의 월 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 손익분기점 매출액 초과이면 초과매출액에 대해 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하여 임대료를 지급한다고 약정하였다. 구체적인 계약조건과 예상매출액은 다음과 같다. 해당 계약내용에 따라 A임차인이 지급할 것으로 예상되는 임대료의 합계는?

(단, 주어진 조건에 한함)

계약기간

1년(1월 ∼ 12월)

매장 임대면적

300 m²

임대면적당 기본임대료

매월 5만원/m²

손익분기점 매출액

매월 3,500만원

월별 임대면적당 예상매출액

1월 ∼ 6월

매월 10만원/m²

7월 ∼ 12월

매월 19만원/m²

손익분기점 매출액 초과시 초과매출액에 대한 추가임대료율

10%

현재 5천만원의 기존 주택담보대출이 있는 A씨가 동일한 은행에서 동일한 주택을 담보로 추가대출을 받으려고 한다. 이 은행의 대출승인기준이 다음과 같을 때, A씨가 추가로 대출받을 수 있는 최대금액은 얼마인가?

(단, 제시된 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 하며, 주어진 조건에 한함)

A씨 담보주택의 담보가치평가액

5억원

A씨의 연간 소득

6천만원

연간 저당상수

0.1

대출승인기준

담보인정비율(LTV)

70% 이하

총부채상환비율(DTI)

60% 이하

부동산관리방식을 관리주체에 따라 분류할 때, 다음 설명에 모두 해당하는 방식은?

• 소유와 경영의 분리가 가능하다.
• 대형건물의 관리에 더 유용하다.
• 관리에 따른 용역비의 부담이 있다.
• 전문적이고 체계적인 관리가 가능하다.

고정금리대출의 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

(단, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함)

• ㄱ만기일시상환대출은 대출기간 동안 차입자가 원금만 상환하기 때문에 원리금상환구조가 간단하다.
• ㄴ체증식분할상환대출은 대출기간 초기에는 원리금상환액을 적게 하고 시간의 경과에 따라 늘려가는 방식이다.
• ㄷ원리금균등분할상환대출이나 원금균등분할상환대출에서 거치기간이 있을 경우, 이자지급 총액이 증가하므로 원리금지급총액도 증가하게 된다.
• ㄹ대출채권의 가중평균상환기간(duration)은 원금균등분할상환대출에 비해 원리금균등분할상환대출이 더 길다.

한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 옳은 것은?

자기관리 부동산투자회사가 상근으로 두어야 하는 자산운용 전문인력의 요건에 해당하는 사람을 모두 고른 것은?

• ㄱ감정평가사로서 해당 분야에 3년을 종사한 사람
• ㄴ공인중개사로서 해당 분야에 5년을 종사한 사람
• ㄷ부동산투자회사에서 3년을 근무한 사람
• ㄹ부동산학 석사학위 소지자로서 부동산의 투자ㆍ운용과 관련된 업무에 3년을 종사한 사람

주택저당담보부채권(MBB)에 관한 설명으로 옳은 것은?

감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

다음 자료에서 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액 산정시 적용된 환원율은?

(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

가능총수익(PGI)

50,000,000원

공실손실상당액 및 대손충당금

가능총수익(PGI)의 10%

운영경비(OE)

가능총수익(PGI)의 20%

환원방법

직접환원법

수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액

500,000,000원

다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 시산가액은?

(단, 주어진 조건에 한함)

기준시점

2024.10.26.

대상토지

소재지

A시 B구 C동 150번지

용도지역

제3종일반주거지역

이용상황, 지목, 면적

상업용, 대, 100m²

거래사례

소재지

A시 B구 C동 120번지

용도지역

제3종일반주거지역

이용상황, 지목, 면적

상업용, 대, 200m²

거래가격

625,000,000원(가격구성비율은 토지 80%, 건물 20%임)

거래시점

2024.05.01.

사정 개입이 없는 정상적인 거래사례임

지가변동률(A시 B구, 2024.05.01. ~ 2024.10.26.)

주거지역 4% 상승, 상업지역 5% 상승

지역요인

대상토지와 거래사례 토지는 인근지역에 위치함

개별요인

대상토지는 거래사례 토지에 비해 10% 우세함

상승식으로 계산

원가법에서의 재조달원가에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산 가격공시제도에 관한 내용으로 틀린 것은?

대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 감정평가방법)에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

• ㄱ건물의 주된 감정평가방법은 원가법이다.
• ㄴ「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다.
• ㄷ자동차와 선박의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.
• ㄹ영업권과 특허권의 주된 감정평가방법은 수익분석법이다.