제30회 공인중개사 부동산학개론 기출문제 및 정답

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제30회 공인중개사 부동산학개론 기출문제 및 정답 해설

학습 팁: 실제 시험 문제를 먼저 풀어본 뒤 정답 및 상세 해설을 펼쳐 판례 핵심을 확인하세요.

문제 1핵심 키워드: 개념

부동산의 개념에 관한 것으로 옳은 것으로만 짝지어진 것은?

ㄱ. 자본 ㄴ. 소비재 ㄷ. 공간 ㄹ. 생산요소 ㅁ. 자연 ㅂ. 자산 ㅅ. 위치 경제적 개념 물리적(기술적) 개념

①경제적 개념: ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅂ | 물리적(기술적) 개념: ㄹ, ㅁ, ㅅ
②경제적 개념: ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅂ | 물리적(기술적) 개념: ㄷ, ㅁ, ㅅ
③경제적 개념: ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅅ | 물리적(기술적) 개념: ㄴ, ㄷ, ㅂ
④경제적 개념: ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ | 물리적(기술적) 개념: ㄱ, ㄷ, ㅅ
⑤경제적 개념: ㄷ, ㄹ, ㅂ, ㅅ | 물리적(기술적) 개념: ㄱ, ㄴ, ㅁ

정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (경제적 개념: ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅂ | 물리적(기술적) 개념: ㄷ, ㅁ, ㅅ)

정답 2번.

정답 해설

②경제적 개념:자본·소비재·생산요소·자산

오답 해설

①공간은 경제적이 아니라 물리적 개념
③자연은 경제적이 아니라 물리적 개념
④자본은 물리적이 아니라 경제적 개념
⑤위치:물리적 개념

함정자본·소비재·공간·자연을 경제적·물리적 개념 목록에서 뒤섞어 냄

문제 2핵심 키워드: 관리, 투자

토지의 자연적 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은?

부동산관리의 의의를 높게 한다.
장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
부동산활동에 있어서 장기배려를 하게 한다.

①적재성
②부동성
③영속성
④개별성
⑤인접성

정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (영속성)

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문제 3핵심 키워드: 개발, 개발이익, 규제, 부담금, 부동산정책, 정책

부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

①개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 물가상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자에게 귀속되는 사업이윤의 증가분이다.
②도시ㆍ군관리계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 특별시ㆍ광역시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이다.
③개발손실보상제는 토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 완화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발부담금제도가 있다.
④주택마련 또는 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 주택법령상 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다.
⑤재건축부담금은 정비사업 중 재건축사업 및 재개발사업에서 발생되는 초과이익을 환수하기 위한 제도로 도시 및 주거환경정비법령에 의해 시행되고 있다.

정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (주택마련 또는 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 주택법령상 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다.)

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문제 4핵심 키워드: 개발, 관리, 용어

토지의 이용목적과 활동에 따른 토지 관련 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?

①부지(敷地)는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로, 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다.
②대지(垈地)는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령과 부동산등기법령에서 정한 하나의 등록단위로 표시하는 토지를 말한다.
③빈지(濱地)는 과거에는 소유권이 인정되는 전ㆍ답 등이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지를 말한다.
④포락지(浦落地)는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지를 말한다.
⑤소지(素地)는 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지를 말한다.

정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (소지(素地)는 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지를 말한다.)

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문제 5핵심 키워드: 개발, 거환경정비, 상권, 정책

주택정책과 관련하여 다음에서 설명하는 도시 및 주거환경정비법령상 정비사업은?

정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

①재개발사업
②주거환경개선사업
③도시환경사업
④재건축사업
⑤가로주택정비사업

정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (재개발사업)

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문제 6핵심 키워드: 조세

부동산 관련 조세에서 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

구분	보유단계	취득단계	처분단계
국세	(ㄱ)	상속세	(ㄷ)
지방세	(ㄴ)	취득세	-

①ㄱ: 종합부동산세, ㄴ: 재산세, ㄷ: 양도소득세
②ㄱ: 종합부동산세, ㄴ: 양도소득세, ㄷ: 재산세
③ㄱ: 재산세, ㄴ: 종합부동산세, ㄷ: 양도소득세
④ㄱ: 재산세, ㄴ: 양도소득세, ㄷ: 종합부동산세
⑤ㄱ: 양도소득세, ㄴ: 재산세, ㄷ: 종합부동산세

정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (ㄱ: 종합부동산세, ㄴ: 재산세, ㄷ: 양도소득세)

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문제 7핵심 키워드: 공급, 수요

부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳은 것은?

(단, 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

①가격이 상승하면 공급량이 감소한다.
②수요량은 일정기간에 실제로 구매한 수량이다.
③공급량은 주어진 가격수준에서 실제로 매도한 수량이다.
④건설종사자들의 임금상승은 부동산가격을 하락시킨다.
⑤가격 이외의 다른 요인이 수요량을 변화시키면 수요곡선이 좌측 또는 우측으로 이동한다.

정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (가격 이외의 다른 요인이 수요량을 변화시키면 수요곡선이 좌측 또는 우측으로 이동한다.)

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문제 8핵심 키워드: 수요, 아파트, 탄력성

아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6, 소득탄력성은 0.4이고, 오피스텔가격에 대한 아파트 수요량의 교차탄력성은 0.2이다. 아파트가격, 아파트 수요자의 소득, 오피스텔가격이 각각 3%씩 상승할 때, 아파트 전체 수요량의 변화율은?

(단, 두 부동산은 모두 정상재이고 서로 대체재이며, 아파트에 대한 수요의 가격 탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

①1.2% 감소
②1.8% 증가
③2.4% 감소
④3.6% 증가
⑤변화 없음

정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (변화 없음)

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문제 9핵심 키워드: 공공재, 시장

공공재에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

①소비의 비경합적 특성이 있다.
②비내구재이기 때문에 정부만 생산비용을 부담한다.
③무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생한다.
④생산을 시장기구에 맡기면 과소생산되는 경향이 있다.
⑤비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있다.

정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (비내구재이기 때문에 정부만 생산비용을 부담한다.)

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문제 10핵심 키워드: 공급, 균형, 수요, 시장, 임대주택

다음의 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

(단, P는 가격, Qd는 수요량이며, 다른 조건은 동일함)

어떤 도시의 이동식 임대주택 시장의 수요함수는 Qd = 800 - 2P, 공급함수는 P1 = 200이다. 공급함수가 P2 = 300으로 변할 경우 균형거래량의 변화량은 (ㄱ)이고, 공급곡선은 가격에 대하여 (ㄴ)이다.

①ㄱ: 100 증가, ㄴ: 완전탄력적
②ㄱ: 100 증가, ㄴ: 완전비탄력적
③ㄱ: 100 증가, ㄴ: 단위탄력적
④ㄱ: 200 감소, ㄴ: 완전비탄력적
⑤ㄱ: 200 감소, ㄴ: 완전탄력적

정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (ㄱ: 200 감소, ㄴ: 완전탄력적)

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문제 11핵심 키워드: 공급, 균형, 부동산, 수요, 임대주택, 탄력성

부동산에 관한 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

①수요의 가격탄력성이 완전탄력적일 때 수요가 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다.
②오피스텔에 대한 대체재가 감소함에 따라 오피스텔 수요의 가격탄력성이 작아진다.
③공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 세금부담이 더 크다.
④임대주택 수요의 가격탄력성이 1인 경우 임대주택의 임대료가 하락하더라도 전체 임대료 수입은 변하지 않는다.
⑤일반적으로 임대주택을 건축하여 공급하는 기간이 짧을수록 공급의 가격탄력성은 커진다.

정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (수요의 가격탄력성이 완전탄력적일 때 수요가 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다.)

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문제 12핵심 키워드: 상권, 입지

다음에서 설명하는 내용을 <보기>에서 올바르게 고른 것은?

ㄱ토지이용이 도시를 중심으로 지대지불능력에 따라 달라진다는 튀넨(J.H.von Thünen)의 이론을 도시 내부에 적용하였다.
ㄴ공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증하였다.
ㄷ특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.

<보기> 가: 버제스(E. Burgess)의 동심원이론 나: 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙 다: 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론 라: 넬슨(R. Nelson)의 소매입지이론

①ㄱ: 가, ㄴ: 나, ㄷ: 다
②ㄱ: 가, ㄴ: 나, ㄷ: 라
③ㄱ: 가, ㄴ: 다, ㄷ: 라
④ㄱ: 나, ㄴ: 다, ㄷ: 가
⑤ㄱ: 나, ㄴ: 다, ㄷ: 라

정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (ㄱ: 가, ㄴ: 다, ㄷ: 라)

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문제 13핵심 키워드: 모형, 상권, 시장

허프(D. Huff)모형에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

①중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.
②모형의 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑 물건의 특성에 따라 달라지는 값이다.
③모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 한다.
④교통조건이 나쁠 경우, 공간(거리)마찰계수가 커지게 된다.
⑤전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 크다.

정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 크다.)

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문제 14핵심 키워드: 수요, 시장, 이론

다음 이론에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ호이트(H. Hoyt)에 의하면 도시는 전체적으로 원을 반영한 부채꼴 모양의 형상으로 그 핵심의 도심도 하나이나 교통의 선이 도심에서 방사되는 것을 전제로 하였다.
ㄴ뢰시(A. Lösch)는 수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 보았다.
ㄷ튀넨(J.H.von Thünen)은 완전히 단절된 고립국을 가정하여 이곳의 작물재배활동은 생산비와 수송비를 반영하여 공간적으로 분화된다고 보았다.

①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (ㄱ, ㄴ, ㄷ)

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문제 15핵심 키워드: 개발, 여과, 주거분리

주택여과과정과 주거분리에 관한 설명으로 옳은 것은?

①주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.
②상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다.
③공가(空家)의 발생은 주거지 이동과는 관계가 없다.
④주거분리는 소득과 무관하게 주거지역이 지리적으로 나뉘는 현상이다.
⑤저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층에서 사용되는 것을 하향여과라 한다.

정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.)

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문제 16핵심 키워드: 입지

각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역 X산업과 B지역 Y산업의 입지계수(LQ)를 올바르게 계산한 것은?

(단, 주어진 조건에 한하며, 결과값은 소수점 셋째 자리에서 반올림 함)

구분		A지역	B지역	전지역 고용자수
X산업	고용자수	100	140	240
	입지계수	(ㄱ)	1.17
Y산업	고용자수	100	60	160
	입지계수	1.25	(ㄴ)
고용자수 합계		200	200	400

①ㄱ: 0.75, ㄴ: 0.83
②ㄱ: 0.75, ㄴ: 1.33
③ㄱ: 0.83, ㄴ: 0.75
④ㄱ: 0.83, ㄴ: 1.20
⑤ㄱ: 0.83, ㄴ: 1.33

정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (ㄱ: 0.83, ㄴ: 0.75)

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문제 17핵심 키워드: 금융, 대출, 시장, 저당

저당담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산시장의 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

①주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금대출이 확대될 수 있다.
②주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품설계에 따라 주택 구입 시 융자받을 수 있는 금액이 증가될 수 있다.
③주택금융의 활성화로 주택건설이 촉진되어 주거안정에 기여할 수 있다.
④주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 감소한다.
⑤대출기관의 유동성이 증대되어 소비자의 담보대출 접근성이 개선될 수 있다.

정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 감소한다.)

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문제 18핵심 키워드: 개발, 부담금, 부동산정책, 정책

정부가 시행 중인 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

①국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발제한구역을 지정할 수 있다.
②도시계획구역안의 택지에 한하여 가구별 소유상한을 초과하는 해당 택지에 대하여는 초과소유부담금을 부과한다.
③정부는 한국토지주택공사를 통하여 토지비축업무를 수행할 수 있다.
④토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 용도지역제를 실시하고 있다.
⑤국토교통부장관은 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.

정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (도시계획구역안의 택지에 한하여 가구별 소유상한을 초과하는 해당 택지에 대하여는 초과소유부담금을 부과한다.)

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문제 19핵심 키워드: 개발, 금융, 대출, 사업, 위험

부동산 개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

①프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다.
②부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지신탁이라 한다.
③도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용방식, 혼용방식이 있다.
④지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당한다.
⑤도시개발법령상 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.

정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지신탁이라 한다.)

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문제 20핵심 키워드: 가규제, 개발, 규제

분양가규제에 관한 설명으로 틀린 것은?

①주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다.
②주택법령상 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여 전매를 제한할 수 있다.
③분양가상한제의 목적은 주택가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택 구입부담을 경감시키기 위해서이다.
④주택법령상 국민주택건설사업을 추진하는 공공사업에 의하여 개발ㆍ조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양가격을 제한할 수 없다.
⑤분양가규제는 신규분양주택의 분양가격을 정부가 통제하는 것이다.

정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (주택법령상 국민주택건설사업을 추진하는 공공사업에 의하여 개발ㆍ조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양가격을 제한할 수 없다.)

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문제 21핵심 키워드: 관리, 마케팅, 시장, 투자

부동산 관리에 관하여 다음 설명과 모두 관련이 있는 것은?

포트폴리오 관리 및 분석
부동산 투자의 위험 관리
재투자ㆍ재개발 과정분석
임대마케팅 시장분석

①재산관리(property management)
②시설관리(facility management)
③자산관리(asset management)
④건설사업관리(construction management)
⑤임대차관리(leasing management)

정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (자산관리(asset management))

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문제 22핵심 키워드: 공급, 수요, 시장, 주택공급제도

주택공급제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

①후분양제도는 초기 주택건설자금의 대부분을 주택구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 일부를 주택구매자가 부담하게 된다.
②선분양제도는 준공 전 분양대금의 유입으로 사업자의 초기자금부담을 완화할 수 있다.
③후분양제도는 주택을 일정 절차에 따라 건설한 후에 분양하는 방식이다.
④선분양제도는 분양권 전매를 통하여 가수요를 창출하여 부동산시장의 불안을 야기할 수 있다.
⑤소비자측면에서 후분양제도는 선분양제도보다 공급자의 부실시공 및 품질저하에 대처할 수 있다.

정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (후분양제도는 초기 주택건설자금의 대부분을 주택구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 일부를 주택구매자가 부담하게 된다.)

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문제 23핵심 키워드: 관리

부동산신탁에 관한 설명으로 틀린 것은?

①부동산신탁에 있어서 당사자는 부동산 소유자인 위탁자와 부동산 신탁사인 수탁자 및 신탁재산의 수익권을 배당 받는 수익자로 구성되어 있다.
②부동산의 소유권관리, 건물수선 및 유지, 임대차관리 등 제반 부동산 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것을 관리신탁이라 한다.
③처분신탁은 처분방법이나 절차가 까다로운 부동산에 대한 처분업무 및 처분완료시까지의 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것이다.
④관리신탁에 의하는 경우 법률상 부동산 소유권의 이전 없이 신탁회사가 부동산의 관리업무를 수행하게 된다.
⑤분양신탁관리는 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위하여 신탁회사에게 사업부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리업무를 부담시키는 것이다.

정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (관리신탁에 의하는 경우 법률상 부동산 소유권의 이전 없이 신탁회사가 부동산의 관리업무를 수행하게 된다.)

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문제 24핵심 키워드: 대출, 시간가치, 저당

화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 감채기금계수를 사용한다.
ㄴ연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이다.
ㄷ연금의 미래가치란 매 기간마다 일정 금액을 불입해 나갈 때, 미래의 일정시점에서의 원금과 이자의 총액을 말한다.
ㄹ일시불의 현재가치계수는 할인율이 상승할수록 작아진다.

①ㄱ
②ㄴ, ㄷ
③ㄱ, ㄴ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (ㄴ, ㄷ, ㄹ)

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문제 25핵심 키워드: 원리금, 저당, 투자, 현금흐름

부동산투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?

①순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.
②영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로, 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당된다.
③세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다.
④세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.
⑤부동산투자에 대한 대가는 보유 시 대상부동산의 운영으로부터 나오는 소득이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.

정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다.)

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문제 26핵심 키워드: 기대수익

상가 경제상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적 경제상황의 경우 ( )에 들어갈 예상수익률은?

(단, 주어진 조건에 한함)

상가의 경제상황	상황별 확률(%)	경제상황별 예상수익률(%)	상가의 기대수익률(%)
비관적	20	4
정상적	40	( )	8
낙관적	40	10

①4
②6
③8
④10
⑤12

정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (8)

정답 3번(8%).

기대수익률은 상황별 확률과 예상수익률을 곱해 합한 값이다.

계산

0.2×4+0.4×x+0.4×10=8 → 0.8+0.4x+4=8 → 0.4x=3.2 → x=8.

따라서 정상적 경제상황의 예상수익률은 8%다.

문제 27핵심 키워드: 리오이론, 수익률, 위험, 투자, 포트폴리오

포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

①분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.
②포트폴리오전략에서 구성자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.
③효율적 프런티어(효율적 전선)란 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
④효율적 프런티어(효율적 전선)의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.
⑤포트폴리오이론은 투자 시 여러 종목에 분산투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산투자 이론이다.

정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.)

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문제 28핵심 키워드: 내부수익률, 수익률, 순현재가치, 투자, 현금흐름

부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?

①내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.
②순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.
③할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.
④수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.
⑤민감도분석은 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다.

정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.)

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문제 29핵심 키워드: DTI, LTV, 대출

비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은?

(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

주택담보대출액: 1억 원
주택담보대출의 연간 원리금상환액: 500만원
부동산가치: 2억 원
차입자의 연소득: 1,250만원
가능총소득: 2,000만원
공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 25%
영업경비: 가능총소득의 50%

①담보인정비율(LTV)= 0.5
②부채감당률(DCR)= 1.0
③총부채상환비율(DTI)= 0.4
④채무불이행률(DR)= 1.0
⑤영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)= 0.8

정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)= 0.8)

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문제 30핵심 키워드: 금융, 유동화, 자산유동화

자산유동화에 관한 법령상

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 유동화에 관한 설명으로 옳은 것은?

①프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능하다.
②유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다.
③유동화전문회사는 상법상 주식회사로 한다.
④자산담보부 기업어음(ABCP)은 금융위원회에 등록한 유동화계획의 기재내용대로 유사자산을 반복적으로 유동화한다.
⑤자산보유자(양도인)는 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권을 보장해야 한다.

정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다.)

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문제 31핵심 키워드: 관리, 부동산투자회사, 투자

부동산투자회사법상

위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?

①주주 1인당 주식소유의 한도가 제한된다.
②주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제 기준을 제정하여야 한다.
③자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
④주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.
⑤설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제 기준을 제정하여야 한다.)

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문제 32핵심 키워드: 공인중개사

임대인 A와 임차인 B는 임대차계약을 체결하려고 한다.

향후 3년간 순영업소득의 현재가치 합계는?

(단, 주어진 조건에 한하며, 모든 현금 유출입은 매 기간 말에 발생함)

연간 임대료는: 1년차 5,000만원에서 매년 200만원씩 증가
연간 영업경비는: 1년차 2,000만원에서 매년 100만원씩 증가
1년 후 일시불의 현가계수: 0.95
2년 후 일시불의 현가계수: 0.90
3년 후 일시불의 현가계수: 0.85

①8,100만원
②8,360만원
③8,620만원
④9,000만원
⑤9,300만원

정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (8,360만원)

정답 2번(8,360만원).

계산

순영업소득=임대료-영업경비.
1년차 5,000-2,000=3,000×0.95=2,850, 2년차 5,200-2,100=3,100×0.90=2,790, 3년차 5,400-2,200=3,200×0.85=2,720.
합계 2,850+2,790+2,720=8,360만원.

문제 33핵심 키워드: 금융, 수익률, 시장, 위험, 투자, 현금흐름

부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

①프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.
②자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.
③분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이후 발생하는 임대료ㆍ관리비 등의 영업현금흐름이다.
④프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.
⑤자본환원율이 상승하면 부동산자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규개발사업 추진이 어려워진다.

정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이후 발생하는 임대료ㆍ관리비 등의 영업현금흐름이다.)

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문제 34핵심 키워드: 매출액

A회사는 분양면적 500 m²의 매장을 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 부담하고, 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 가산하는 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하고자 한다. 향후 1년 동안 A회사가 지급할 것으로 예상되는 연임대료는?

(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

예상매출액: 분양면적 m²당 20만원
기본임대료: 분양면적 m²당 6만원
손익분기점 매출액: 5,000만원
손익분기점 매출액 초과 매출액에 대한 임대료율: 10%

①3,200만원
②3,300만원
③3,400만원
④3,500만원
⑤3,600만원

정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (3,500만원)

정답 4번(3,500만원).

계산

예상매출액=20만원×500㎡=10,000만원, 기본임대료=6만원×500㎡=3,000만원.
손익분기점 초과매출=10,000-5,000=5,000만원, 추가임대료=5,000×10%=500만원.
연임대료=3,000+500=3,500만원.

문제 35핵심 키워드: 감정평가, 시장

감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

①감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
②감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 감정평가할 수 있다.
③둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
④하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
⑤기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.)

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문제 36핵심 키워드: 감정평가, 시장, 조정

감정평가 3방식 및 시산가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?

①감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.
②시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.
③시산가액 조정은 각 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.
④시산가액 조정은 각 시산가액을 산술평균하는 방법만 인정된다.
⑤감정평가에 관한 규칙에서는 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다.

정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (시산가액 조정은 각 시산가액을 산술평균하는 방법만 인정된다.)

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문제 37핵심 키워드: 환원

다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익가액은?

(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

가능총소득: 8,000만원
공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%
수선유지비: 400만원
화재보험료: 100만원
재산세: 200만원
영업소득세: 300만원
부채서비스액: 500만원
환원율: 10%

①5억 7천만원
②6억원
③6억 5천만원
④6억 7천만원
⑤6억 8천만원

정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (6억 5천만원)

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문제 38핵심 키워드: 가격공시, 감정평가, 공시지가, 시장

부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

①표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
②표준지공시지가는 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
③표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.
④시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.
⑤개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.)

3번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 39핵심 키워드: 공시지가

다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/m²)은?

(단, 주어진 조건에 한함)

소재지 등: A시 B구 C동 100, 일반상업지역, 상업용
기준시점: 2019.10.26
표준지공시지가(A시 B구 C동, 2019.01.01 기준)

기호	소재지	용도지역	이용상황	공시지가(원/m²)
1	C동 90	일반공업지역	상업용	1,000,000
2	C동 110	일반상업지역	상업용	2,000,000

지가변동률(A시 B구, 2019.01.01∼2019.10.26) - 공업지역: 4% 상승 - 상업지역: 5% 상승
지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함
개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로조건에서 10% 우세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)
그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

①1,144,000
②1,155,000
③2,100,000
④2,288,000
⑤2,310,000

정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (2,310,000)

5번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 40핵심 키워드: 과정상

감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

①해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
②지역분석은 대상부동산에 대한 미시적ㆍ국지적 분석인데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 거시적ㆍ광역적 분석이다.
③인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
④동일수급권이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
⑤대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.

정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (지역분석은 대상부동산에 대한 미시적ㆍ국지적 분석인데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 거시적ㆍ광역적 분석이다.)

정답 2번.

정답 해설

②지역분석:거시적·광역, 개별분석: 미시적·국지

오답 해설

①동일수급권:대체·경쟁관계의 다른 부동산 존재
③인근지역:동질적 이용, 지역요인 공유
④동일수급권:인근지역과 유사지역을 포함
⑤개별분석:대상부동산의 최유효이용 판정

함정지역분석과 개별분석의 거시·미시 성격을 서로 뒤바꾼다

부동산학개론 기출문제 반복해서 공부하기

틀린 문제와 유사한 약점 문제를 골라 복습해 보세요.