부동산학개론 기출 해설

토지의 자연적 특성 중 다음 설명에 모두 관련 있는 것은?

• 토지이용을 집약화시킨다.
• 토지의 공급조절을 곤란하게 한다.
• 토지의 소유 욕구를 증대시킨다.

토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

• ㄱ택지는 주거ㆍ상업ㆍ공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다.
• ㄴ획지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 말한다.
• ㄷ표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지를 말한다.
• ㄹ이행지는 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지를 말한다.

우리나라에서 부동산과 소유권에 관한 설명으로 틀린 것은?

다음 중 아파트개발사업을 추진하고 있는 시행사의 사업성에 긍정적 영향을 주는 요인은 모두 몇 개인가?

(다른 조건은 동일함)

• 공사기간의 연장
• 대출이자율의 상승
• 초기 분양률의 저조
• 인ㆍ허가시 용적률의 증가
• 매수예정 사업부지가격의 상승

위탁관리형 주택임대 관리업으로 등록한 경우 주택임대관리업자가 임대를 목적으로 하는 주택에 대해 할 수 있는 업무에 해당하지 않는 것은?

부동산개발사업의 방식에 관한 설명 중 (ㄱ)과 (ㄴ)에 해당하는 것은?

ㄱ: 토지소유자가 토지소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 개발업자는 사업시행에 따른 수수료를 받는 방식 ㄴ: 토지소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이전받은 신탁회사가 사업주체가 되어 개발ㆍ공급하는 방식

어느 지역의 수요와 공급함수가 각각 A부동산상품 시장에서는 Qd=100-P, 2Qs=-10+P, B부동산상품시장에서는 Qd=500-2P, 3Qs=-20+6P이며, A부동산상품의 가격이 5% 상승하였을 때 B부동산상품의 수요가 4% 하락하였다. 거미집이론(Cob-web theory)에 의한 A와 B 각각의 모형 형태와 A부동산상품과 B부동산상품의 관계는?

(x축은 수량, y축은 가격, 각각의 시장에 대한 P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량이며, 다른 조건은 동일함)

부동산매매시장에서 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?

(x축은 수량, y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)

주택매매시장의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?

(x축은 수량, y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)

어느 지역의 오피스텔에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6이고 소득탄력성은 0.5이다. 오피스텔 가격이 5% 상승함과 동시에 소득이 변하여 전체 수요량이 1% 감소하였다면, 이때 소득의 변화율은?

(오피스텔은 정상재이고, 수요의 가격탄력성은 절대값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

아파트매매시장에서 수요량과 수요의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은?

(x축은 수량, y축은 가격이고, 아파트와 단독주택은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

다음 내용을 모두 만족시키는 도시공간구조이론은?

• 유사한 도시활동은 집적으로부터 발생하는 이익 때문에 집중하려는 경향이 있다.
• 서로 다른 도시활동 중에서는 집적 불이익이 발생하는 경우가 있는데, 이러한 활동은 상호 분리되는 경향이 있다.
• 도시활동 중에는 교통이나 입지의 측면에서 특별한 편익을 필요로 하는 기능들이 있다.
• 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)이 주장하였다.

복합쇼핑몰 개발사업이 진행된다는 정보가 있다. 다음과 같이 주어진 조건 하에서 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는?

(주어진 조건에 한함)

• 복합쇼핑몰 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다.
• 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발될 가능성은 50%로 알려져 있다.
• 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발되면 A토지의 가격은 6억 500만원, 개발되지 않으면 3억 250만원으로 예상된다.
• 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.

다음 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?

(다른 조건은 모두 동일함)

부동산경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 제도를 모두 고른 것은?

• ㄱ실거래가신고제
• ㄴ택지소유상한제
• ㄷ분양가상한제
• ㄹ토지초과이득세제

부동산시장에서 시장 실패의 원인으로 틀린 것은?

부동산 관련 조세 중 국세, 보유과세, 누진세 유형에 모두 해당하는 것은?

토지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

주거복지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

(다른 조건은 동일함)

부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

(다른 조건은 동일함)

부동산 투자시 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않는 경우와 (ㄴ)타인자본을 50% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률은?

(주어진 조건에 한함)

기간 초 부동산가격

10억원

1년간 순영업소득(NOI)

연 3천만원 (기간 말 발생)

1년간 부동산가격 상승률

연 2%

1년 후 부동산을 처분함

대출조건

이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함

부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 (가)순영업소득과 (나)세전지분복귀액을 산정하는 데 각각 필요한 항목을 모두 고른 것은?

(투자금의 일부를 타인자본으로 활용하는 경우를 가정함)

• ㄱ기타소득
• ㄴ매도비용
• ㄷ취득세
• ㄹ미상환저당 잔금
• ㅁ재산세
• ㅂ양도소득세

화폐의 시간가치와 관련한 설명으로 옳은 것은?

(다른 조건은 동일함)

부동산투자의 위험과 관련하여 ( )에 들어갈 용어로 옳은 것은?

투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 ( )에 해당한다.

다음 자료를 활용하여 산정한 순소득승수, 채무불이행률, 세후현금흐름 승수를 순서대로 나열한 것은?

(주어진 조건에 한함)

총투자액

15억원

지분투자액

4억원

유효총소득승수

6

영업경비비율(유효총소득 기준)

40%

부채서비스액

6천만원/년

영업소득세

1천만원/년

부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

(단, 다른 조건은 동일함)

• ㄱ내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다.
• ㄴ순현재가치가 ‘0’이 되는 단일 투자안의 경우 수익성지수는 ‘1’이 된다.
• ㄷ재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다.
• ㄹ회계적 이익률법에서는 투자안의 이익률이 목표이익률보다 높은 투자안 중에서 이익률이 가장 높은 투자안을 선택하는 것이 합리적이다.
• ㅁ내부수익률법에서는 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자 여부를 결정한다.

저당상환방법에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?

(대출금액과 기타 대출조건은 동일함)

• ㄱ원금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액이 점차적으로 감소한다.
• ㄴ원리금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원금상환액이 점차적으로 감소한다.
• ㄷ점증(체증)상환방식의 경우, 미래 소득이 증가될 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
• ㄹ대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입 크기는 ‘원금균등상환방식 > 점증(체증)상환방식 > 원리금균등상환방식’ 순이다.

우리나라 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명 중 틀린 것은?

사업주(sponsor)가 특수목적회사인 프로젝트 회사를 설립하여 프로젝트 금융을 활용하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?

(프로젝트 회사를 위한 별도의 보증이나 담보 제공은 없음)

다음 자금조달 방법 중 지분금융(equity financing)에 해당하는 것은?

A씨는 8억원의 아파트를 구입하기 위해 은행으로부터 4억원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, A씨가 2회차에 상환할 원금과 3회차에 납부할 이자액을 순서대로 나열한 것은?

(주어진 조건에 한함)

대출금리

고정금리, 연 6%

대출기간

20년

저당상수

0.087

원리금 상환조건

원리금균등상환방식, 연 단위 매기간 말 상환

용어의 정의로 틀린 것은?

감정평가의 대상이 되는 부동산(이하 대상부동산이라 함)과 거래사례부동산의 개별요인 항목별 비교내용이 다음과 같은 경우 상승식으로 산정한 개별요인 비교치는?

(주어진 조건에 한하며, 결과값은 소수점 넷째 자리에서 반올림함)

• 가로의 폭ㆍ구조 등의 상태에서 대상부동산이 5% 우세함
• 고객의 유동성과의 적합성에서 대상부동산이 3% 열세함
• 형상 및 고저는 동일함
• 행정상의 규제정도에서 대상부동산이 4% 우세함

표준지공시지가의 효력으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

• ㄱ토지시장에 지가정보를 제공
• ㄴ일반적인 토지거래의 지표
• ㄷ국가ㆍ지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 기준
• ㄹ감정평가업자가 지가변동률을 산정하는 경우에 기준

(ㄱ)에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

원가방식: 원가법 및 적산법 등 (ㄱ)의 원리에 기초한 감정평가방식 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 (ㄴ) (ㄷ): 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

원가법에 의한 대상물건의 적산가액은?

(주어진 조건에 한함)

기준시점

2018. 9. 20.

신축에 의한 사용승인시점

2016. 9. 20.

사용승인시점의 신축공사비

3억원 (신축공사비는 적정함)

공사비 상승률

매년 전년대비 5%씩 상승

경제적 내용년수

50년

감가수정방법

정액법

내용년수 만료시 잔존가치 없음

다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 감정평가액은?

(단, 주어진 조건에 한함)

기준시점

2018. 9. 1.

대상토지

A시 B동 150번지, 토지 120 m2, 제3종일반주거지역

거래사례의 내역

소재지 및 면적

A시 B동 123번지, 토지 100 m2

용도지역

제3종일반주거지역

거래사례가격

3억원

거래시점

2018. 3. 1.

거래사례의 사정보정 요인은 없음

지가변동률(2018. 3. 1. ～ 9. 1.)

A시 주거지역 4% 상승함

지역요인

대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함

개별요인

대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세함

상승식으로 계산할 것