제26회

부동산학개론 기출 해설

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제26회 공인중개사 부동산학개론 기출문제 및 정답 해설

학습 팁: 실제 시험 문제를 먼저 풀어본 뒤 정답 및 상세 해설을 펼쳐 판례 핵심을 확인하세요.

문제 1핵심 키워드: 부동산학

부동산학에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①과학을 순수과학과 응용과학으로 구분할 때, 부동산학은 응용과학에 속한다.
  2. ②부동산학의 연구대상은 부동산활동 및 부동산현상을 포함한다.
  3. ③부동산학의 접근방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 기술적ㆍ경제적ㆍ법률적 측면 등의 복합개념으로 이해하여, 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.
  4. ④부동산학은 다양한 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합학문적 성격을 지닌다.
  5. ⑤부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.)

정답 해설

  • ⑤최유효이용은 능률성(경제성)의 지도원리

오답 해설

  • ①부동산학은 응용과학에 속함
  • ②연구대상은 부동산활동과 부동산현상
  • ③종합식 접근방법은 기술적·경제적·법률적 측면을 종합
  • ④부동산학은 종합학문적 성격을 지님

함정안전성의 원칙과 능률성(경제성)의 지도원리를 바꿔 낸다

문제 2핵심 키워드: 감가, 감정평가, 시장, 영속성

토지의 자연적 특성 중 영속성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

  • ㄱ토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거가 된다.
  • ㄴ소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.
  • ㄷ부동산활동을 임장활동화 시키며, 감정평가 시 지역분석을 필요로 한다.
  • ㄹ일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다.
  • ㅁ부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.
  1. ①ㄱ, ㄷ
  2. ②ㄴ, ㅁ
  3. ③ㄱ, ㄴ, ㅁ
  4. ④ㄱ, ㄷ, ㄹ
  5. ⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (ㄴ, ㅁ)

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문제 3핵심 키워드: 지적공부에

부동산 활동에 따른 토지의 분류 중 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지는?

  1. ①포락지(浦落地)
  2. ②법지(法地)
  3. ③빈지(濱地)
  4. ④맹지(盲地)
  5. ⑤소지(素地)
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (포락지(浦落地))

정답 해설

  • ①포락지:침식돼 수면 아래 잠긴 지적등록지

오답 해설

  • ②법지:택지 경계의 경사진 부분 토지
  • ③빈지:소유권 없는 바다와 육지 사이 해변
  • ④맹지:도로에 직접 연결되지 않은 토지
  • ⑤소지:개발 이전 자연 상태의 토지

함정포락지를 빈지처럼 소유권 없는 해변으로 바꿔 낸다

문제 4핵심 키워드: 대출, 수요

부동산수요 증가에 영향을 주는 요인을 모두 고른 것은?

(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함)

  • ㄱ수요자의 실질소득 증가
  • ㄴ거래세 인상
  • ㄷ대출금리 하락
  • ㄹ부동산 가격 상승 기대
  • ㅁ인구 감소
  1. ①ㄱ, ㄷ
  2. ②ㄷ, ㄹ
  3. ③ㄱ, ㄴ, ㄹ
  4. ④ㄱ, ㄷ, ㄹ
  5. ⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (ㄱ, ㄷ, ㄹ)

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문제 5핵심 키워드: 공급, 수요, 시장

부동산 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함)

  1. ①아파트와 단독주택의 관계가 대체재라고 가정할 때 아파트의 가격이 상승하면, 단독주택의 수요가 증가하고 단독주택의 가격은 상승한다.
  2. ②건축기자재 가격이 상승하더라도 주택가격이 변하지 않는다면 주택공급은 감소할 것이다.
  3. ③주택가격이 상승하면 주거용지의 공급이 감소한다.
  4. ④완전경쟁시장에서 부동산공급량은 한계비용곡선이 가격곡선과 일치하는 지점에서 결정된다.
  5. ⑤부동산의 물리적인 공급은 단기적으로 비탄력적이라 할 수 있다.
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (주택가격이 상승하면 주거용지의 공급이 감소한다.)

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문제 6핵심 키워드: 소매인력법칙

레일리(W.Reilly)의 소매인력법칙을 적용할 경우, 다음과 같은 상황에서 ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?

  • 인구가 1만 명인 A시와 5천 명인 B시가 있다. A시와 B시 사이에 인구 9천 명의 신도시 C가 들어섰다. 신도시 C로부터 A시, B시까지의 직선거리는 각각 1km, 2km이다.
  • 신도시 C의 인구 중 비구매자는 없고 A시, B시에서만 구매활동을 한다고 가정할 때, 신도시 C의 인구 중 A시로의 유인 규모는 (ㄱ)명이고, B시로의 유인 규모는 (ㄴ)명이다.
  1. ①ㄱ: 6,000, ㄴ: 3,000
  2. ②ㄱ: 6,500, ㄴ: 2,500
  3. ③ㄱ: 7,000, ㄴ: 2,000
  4. ④ㄱ: 7,500, ㄴ: 1,500
  5. ⑤ㄱ: 8,000, ㄴ: 1,000
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (ㄱ: 8,000, ㄴ: 1,000)

레일리 소매인력법칙 계산 문항이다.

계산
  1. 유인비 A:B=(인구비)×(거리비의 제곱)=(10000/5000)×(2/1)²=2×4=8, 즉 8:1이다.
  2. C시 인구 9000명을 8:1로 배분하면 A시 8000명, B시 1000명으로 정답은 5번이다.
문제 7핵심 키워드: 공급, 균형, 수요, 시장

A지역의 오피스텔 시장공급량(Qs)이 3P이고 A지역의 오피스텔 시장수요함수가 Qd1 = 1,200 - P에서 Qd2 = 1,600 - P로 변화하였다. 이 때 A지역 오피스텔 시장의 균형가격의 변화는?

(P는 가격, Qd1과 Qd2는 수요량이며, 다른 조건은 일정하다고 가정함)

  1. ①50 하락
  2. ②50 상승
  3. ③100 하락
  4. ④100 상승
  5. ⑤변화 없음
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (100 상승)

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문제 8핵심 키워드: 공급, 수요, 주택구입

주택구입에 대한 거래세 인상에 따른 경제적 후생의 변화로 틀린 것은?

(단, 우상향하는 공급곡선과 우하향하는 수요곡선을 가정하며, 다른 조건은 일정함)

  1. ①수요곡선이 공급곡선에 비해 더 탄력적이면 수요자에 비해 공급자의 부담이 더 커진다.
  2. ②공급곡선이 수요곡선에 비해 더 탄력적이면 공급자에 비해 수요자의 부담이 더 커진다.
  3. ③수요자가 실질적으로 지불하는 금액이 상승하므로 소비자잉여는 감소한다.
  4. ④공급자가 받는 가격이 하락하므로 생산자잉여는 감소한다.
  5. ⑤거래세 인상에 의한 세수입 증가분은 정부에 귀속되므로 경제적 순손실은 발생하지 않는다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (거래세 인상에 의한 세수입 증가분은 정부에 귀속되므로 경제적 순손실은 발생하지 않는다.)

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문제 9핵심 키워드: 금융, 대출, 부동산금융, 시장, 저당, 프로젝트금융

부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다.
  2. ②시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다.
  3. ③자금조달방법 중 부동산 신디케이트(syndicate)는 지분금융(equity financing)에 해당한다.
  4. ④부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.
  5. ⑤프로젝트금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다.)

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문제 10핵심 키워드: REITs, 관리, 금융, 투자

우리나라의 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. ①자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로 한다.
  2. ②위탁관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상이며 영업인가 후 6개월 이내에 30억원을 모집하여야 한다.
  3. ③자기관리 부동산투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사는 모두 실체형 회사의 형태로 운영된다.
  4. ④위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다.
  5. ⑤부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입할 수 없다.
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로 한다.)

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문제 11핵심 키워드: DTI, LTV, 대출, 시장, 저당

주택담보대출을 희망하는 A의 소유 주택 시장가치가 3억원이고 연소득이 5,000만원이며 다른 부채가 없다면, A가 받을 수 있는 최대 대출가능 금액은?

(단, 주어진 조건에 한함)

연간저당상수
0.1
대출승인 기준
담보인정비율(LTV)
시장가치기준 60%
총부채상환비율(DTI)
40%
※ 두 가지 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함
  1. ①1억원
  2. ②1억 5,000만원
  3. ③1억 8,000만원
  4. ④2억원
  5. ⑤2억 2,000만원
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (1억 8,000만원)

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문제 12핵심 키워드: 대출, 원리금

주택구입을 위해 은행으로부터 2억원을 대출 받았다. 대출조건이 다음과 같을 때, 2회차에 상환해야 할 원리금은?

(단, 주어진 조건에 한함)

대출금리
고정금리, 연 5%
대출기간
20년
원리금 상환조건
원금균등상환 방식으로 연 단위로 매 기말 상환
  1. ①1,800만원
  2. ②1,850만원
  3. ③1,900만원
  4. ④1,950만원
  5. ⑤2,000만원
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (1,950만원)

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문제 13핵심 키워드: 거래사례, 경기변동, 시장

부동산 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①부동산시장은 일반 경기변동과 같은 회복ㆍ상향ㆍ후퇴ㆍ하향의 4가지 국면 외에 안정시장이라는 국면이 있다.
  2. ②부동산 경기변동 국면은 공실률, 건축허가건수, 거래량 등으로 확인할 수 있다.
  3. ③일반 경기변동에 비해 정점과 저점 간의 진폭이 작다.
  4. ④순환적 변동, 계절적 변동, 무작위적(불규칙, 우발적) 변동 등의 모습이 나타난다.
  5. ⑤상향국면에서, 직전 회복국면의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한선이 되는 경향이 있다.
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (일반 경기변동에 비해 정점과 저점 간의 진폭이 작다.)

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문제 14핵심 키워드: 수요, 탄력성

X지역의 오피스텔 임대료가 10% 상승하고 오피스텔 임차수요가 15% 감소하자, 이 지역의 소형아파트 임차수요가 5% 증가하였다. X지역의 “소형아파트 임차수요의 교차탄력성”(A) 및 “소형아파트와 오피스텔의 관계”(B)로 옳은 것은?

(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함)

  1. ①A: 2.0, B: 보완재
  2. ②A: 2.0, B: 대체재
  3. ③A: 0.5, B: 보완재
  4. ④A: 0.5, B: 대체재
  5. ⑤A: 0.3, B: 정상재
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (A: 0.5, B: 대체재)

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문제 15핵심 키워드: 공급, 부동산시장, 수요, 시장

부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①부동산시장에서는 어떤 특정한 지역에 국한되는 시장의 지역성 혹은 지역시장성이 존재한다.
  2. ②부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산 가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.
  3. ③할당효율적시장에서는 부동산 거래의 은밀성으로 인해 부동산가격의 과소평가 또는 과대평가 등 왜곡가능성이 높아진다.
  4. ④부동산 거래비용의 증가는 부동산 수요자와 공급자의 시장 진출입에 제약을 줄 수 있어 불완전경쟁시장의 요인이 될 수 있다.
  5. ⑤개별성의 특성은 부동산상품의 표준화를 어렵게 할 뿐만 아니라 부동산시장을 복잡하고 다양하게 한다.
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (할당효율적시장에서는 부동산 거래의 은밀성으로 인해 부동산가격의 과소평가 또는 과대평가 등 왜곡가능성이 높아진다.)

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문제 16핵심 키워드: 도시공간구조, 입지, 지대론

도시공간구조이론 및 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①해리스(C.Harris)와 울만(E.Ullman)의 다핵이론에서는 상호편익을 가져다주는 활동(들)의 집적지향성(집적이익)을 다핵입지 발생 요인 중 하나로 본다.
  2. ②알론소(W.Alonso)의 입찰지대곡선은 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선이다.
  3. ③헤이그(R.Haig)의 마찰비용이론에서는 교통비와 지대를 마찰비용으로 본다.
  4. ④리카도(D.Ricardo)의 차액지대설에서는 지대 발생 원인을 농토의 비옥도에 따른 농작물 수확량의 차이로 파악한다.
  5. ⑤마샬(A.Marshall)은 일시적으로 토지의 성격을 가지는 기계, 기구 등의 생산요소에 대한 대가를 파레토지대로 정의하였다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (마샬(A.Marshall)은 일시적으로 토지의 성격을 가지는 기계, 기구 등의 생산요소에 대한 대가를 파레토지대로 정의하였다.)

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문제 17핵심 키워드: 개발, 공급, 부담금, 부동산정책, 시장, 정책

부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①부동산에 대한 부담금제도나 보조금제도는 정부의 부동산시장에 대한 직접개입방식이다.
  2. ②정부가 부동산시장에 개입하는 이유에는 시장실패의 보완, 부동산시장의 안정 등이 있다.
  3. ③개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 억제하는 효과가 있다.
  4. ④공공토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다.
  5. ⑤정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 발생시킬 수 있다.
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (부동산에 대한 부담금제도나 보조금제도는 정부의 부동산시장에 대한 직접개입방식이다.)

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문제 18핵심 키워드: 규제, 토지이용규제

토지이용규제에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①용도지역ㆍ지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적ㆍ행정적 수단 중 하나다.
  2. ②토지이용규제를 통해, 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거 또는 감소시킬 수 있다.
  3. ③지구단위계획을 통해, 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보할 수 있다.
  4. ④용도지역ㆍ지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기할 수도 있다.
  5. ⑤용도지역 중 자연환경보전지역은 도시지역 중에서 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 지역이다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (용도지역 중 자연환경보전지역은 도시지역 중에서 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 지역이다.)

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문제 19핵심 키워드: 공급, 규제, 시장, 임대주택, 정책

정부의 주택 임대 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

(단, 규제임대료가 시장임대료보다 낮다고 가정함)

  1. ①주택바우처(housing voucher)는 임대료 보조 정책의 하나다.
  2. ②임대료 보조금 지급은 저소득층의 주거 여건 개선에 기여할 수 있다.
  3. ③임대료 규제는 장기적으로 민간 임대주택 공급을 위축시킬 우려가 있다.
  4. ④임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 향상시키고 기존 세입자의 주거 이동을 촉진시킨다.
  5. ⑤장기전세주택이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 향상시키고 기존 세입자의 주거 이동을 촉진시킨다.)

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문제 20핵심 키워드: 개발, 시장, 외부효과

외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 상태를 말한다.
  2. ②정(+)의 외부효과가 발생하면 님비(NIMBY) 현상이 발생한다.
  3. ③인근지역에 쇼핑몰이 개발됨에 따라 주변 아파트 가격이 상승하는 경우, 정(+)의 외부효과가 나타난 것으로 볼 수 있다.
  4. ④부(-)의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우, 발생된 외부효과를 제거 또는 감소시키기 위한 사회적 비용이 발생할 수 있다.
  5. ⑤여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우, 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있다.
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (정(+)의 외부효과가 발생하면 님비(NIMBY) 현상이 발생한다.)

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문제 21핵심 키워드: 수익률, 위험, 투자

부동산 투자의 기대수익률과 위험에 관한 설명으로 옳은 것은?

(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)

  1. ①부동산 투자안이 채택되기 위해서는 요구수익률이 기대수익률보다 커야 한다.
  2. ②평균-분산 지배원리에 따르면, A투자안과 B투자안의 기대수익률이 같은 경우, A투자안보다 B투자안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A투자안이 선호된다.
  3. ③투자자가 위험을 회피할수록 위험(표준편차, X축)과 기대수익률(Y축)의 관계를 나타낸 투자자의 무차별곡선의 기울기는 완만해진다.
  4. ④투자 위험(표준편차)과 기대수익률은 부(-)의 상관관계를 가진다.
  5. ⑤무위험(수익)률의 상승은 투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (평균-분산 지배원리에 따르면, A투자안과 B투자안의 기대수익률이 같은 경우, A투자안보다 B투자안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A투자안이 선호된다.)

2번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 22핵심 키워드: 투자, 환원

다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?

(단, 주어진 조건에 한함)

총투자액
10억원
지분투자액
6억원
세전현금수지
6,000만원/년
부채서비스액
4,000만원/년
(유효)총소득승수
5
  1. ①(유효)총소득: 2억원/년
  2. ②순소득승수: 10
  3. ③세전현금수지승수: 10
  4. ④(종합)자본환원율: 8%
  5. ⑤부채감당률: 2.5
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ ((종합)자본환원율: 8%)

4번이 정답입니다. Q-Net 공식 최종정답 기준입니다.

문제 23핵심 키워드: 순현재가치, 투자, 투자분석기법, 현금흐름

부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①할인현금수지(discounted cash flow)법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 반영하지 못한다는 단점이 있다.
  2. ②회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
  3. ③순현재가치(NPV)가 0인 단일 투자안의 경우, 수익성지수(PI)는 1이 된다.
  4. ④투자안의 경제성분석에서 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 순현재가치에 미치는 영향을 분석할 수 있다.
  5. ⑤투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자안을 비교ㆍ선택할 경우, 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 채택한다.
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (할인현금수지(discounted cash flow)법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 반영하지 못한다는 단점이 있다.)

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문제 24핵심 키워드: 분석, 수익률, 위험, 투자, 포트폴리오

포트폴리오 이론에 따른 부동산 투자의 포트폴리오 분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. ①인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거가 가능하다.
  2. ②투자자산 간의 상관계수가 1보다 작을 경우, 포트폴리오 구성을 통한 위험절감 효과가 나타나지 않는다.
  3. ③2개의 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우, 상관계수는 양(+)의 값을 가지므로 위험분산 효과가 작아진다.
  4. ④효율적 프론티어(efficient frontier)와 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.
  5. ⑤포트폴리오에 편입되는 투자자산 수를 늘림으로써 체계적 위험을 줄여나갈 수 있으며, 그 결과로 총 위험은 줄어들게 된다.
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (효율적 프론티어(efficient frontier)와 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.)

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문제 25핵심 키워드: 대출, 시간가치, 원리금, 저당

화폐의 시간가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①연금의 미래가치계수를 계산하는 공식에서는 이자 계산 방법으로 복리 방식을 채택한다.
  2. ②원리금균등상환 방식으로 주택저당대출을 받은 경우, 저당대출의 매 기 원리금 상환액을 계산하려면, 저당상수를 활용할 수 있다.
  3. ③5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억원을 모으기 위해 매 월말 불입해야 하는 적금액을 계산하려면, 3억원에 연금의 현재가치계수(월 기준)를 곱하여 구한다.
  4. ④매 월말 50만원씩 5년간 들어올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면, 저당상수(월 기준)의 역수를 활용할 수 있다.
  5. ⑤상환비율과 잔금비율을 합하면 1이 된다.
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억원을 모으기 위해 매 월말 불입해야 하는 적금액을 계산하려면, 3억원에 연금의 현재가치계수(월 기준)를 곱하여 구한다.)

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문제 26핵심 키워드: DTI, LTV, 레버리지, 투자

부동산 투자와 관련한 재무비율과 승수를 설명한 것으로 틀린 것은?

  1. ①동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 크다.
  2. ②동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전현금수지승수가 세후현금수지승수보다 크다.
  3. ③부채감당률(DCR)이 1보다 작으면, 투자로부터 발생하는 순영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 없다고 판단된다.
  4. ④담보인정비율(LTV)을 통해서 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있다.
  5. ⑤총부채상환비율(DTI)은 차입자의 상환능력을 평가할 때 사용할 수 있다.
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전현금수지승수가 세후현금수지승수보다 크다.)

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문제 27핵심 키워드: 대출, 방식, 원리금

대출 상환 방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

(단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)

  • ㄱ상환 첫 회의 원리금 상환액은 원리금균등상환 방식이 원금균등상환 방식보다 크다.
  • ㄴ체증(점증)상환 방식의 경우, 미래 소득이 감소될 것으로 예상되는 은퇴예정자에게 적합하다.
  • ㄷ원금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원리금이 점차적으로 감소한다.
  • ㄹ원리금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원금액이 점차적으로 늘어난다.
  1. ①ㄱ, ㄴ
  2. ②ㄱ, ㄷ
  3. ③ㄱ, ㄹ
  4. ④ㄴ, ㄹ
  5. ⑤ㄷ, ㄹ
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (ㄷ, ㄹ)

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문제 28핵심 키워드: 관리, 부동산관리

부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①법률적 측면의 부동산관리는 부동산의 유용성을 보호하기 위하여 법률상의 제반 조치를 취함으로써 법적인 보장을 확보하려는 것이다.
  2. ②시설관리(facility management)는 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설사용자나 기업의 요구에 따르는 소극적 관리에 해당한다.
  3. ③자기(직접)관리방식은 전문(위탁)관리방식에 비해 기밀 유지에 유리하고 의사결정이 신속한 경향이 있다.
  4. ④임차 부동산에서 발생하는 총수입(매상고)의 일정 비율을 임대료로 지불한다면, 이는 임대차의 유형 중 비율임대차에 해당한다.
  5. ⑤경제적 측면의 부동산관리는 대상 부동산의 물리적ㆍ기능적 하자의 유무를 판단하여 필요한 조치를 취하는 것이다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (경제적 측면의 부동산관리는 대상 부동산의 물리적ㆍ기능적 하자의 유무를 판단하여 필요한 조치를 취하는 것이다.)

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문제 29핵심 키워드: 공급, 마케팅, 부동산마케팅, 시장

부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①셀링포인트(selling point)는, 상품으로서 부동산이 지니는 여러 특징 중 구매자(고객)의 욕망을 만족시켜 주는 특징을 말한다.
  2. ②고객점유 마케팅 전략이란 공급자 중심의 마케팅 전략으로 표적시장을 선정하거나 틈새시장을 점유하는 전략을 말한다.
  3. ③관계마케팅 전략에서는 공급자와 소비자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지하려 한다.
  4. ④STP전략은 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
  5. ⑤AIDA는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계가 있다.
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (고객점유 마케팅 전략이란 공급자 중심의 마케팅 전략으로 표적시장을 선정하거나 틈새시장을 점유하는 전략을 말한다.)

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문제 30핵심 키워드: 관리, 관리방식, 시장

건물의 내용연수와 생애주기 및 관리방식에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①건물과 부지와의 부적응, 설계 불량, 설비 불량, 건물의 외관과 디자인 낙후는 기능적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.
  2. ②인근지역의 변화, 인근환경과 건물의 부적합, 당해지역 건축물의 시장성 감퇴는 경제적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.
  3. ③건물의 생애주기 단계 중 안정단계에서 건물의 양호한 관리가 이루어진다면 안정단계의 국면이 연장될 수 있다.
  4. ④건물의 생애주기 단계 중 노후단계는 일반적으로 건물의 구조, 설비, 외관 등이 악화되는 단계이다.
  5. ⑤건물의 관리에 있어서 재무ㆍ회계관리, 시설이용ㆍ임대차 계약, 인력관리는 위탁하고, 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접관리할 경우, 이는 전문(위탁)관리방식에 해당한다.
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (건물의 관리에 있어서 재무ㆍ회계관리, 시설이용ㆍ임대차 계약, 인력관리는 위탁하고, 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접관리할 경우, 이는 전문(위탁)관리방식에 해당한다.)

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문제 31핵심 키워드: 개발, 관리, 방식, 위험

민간의 부동산개발 방식에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①자체개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구된다.
  2. ②토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고, 개발된 부동산을 제공된 토지가격과 공사비의 비율에 따라 나눈다면, 이는 등가교환 방식에 해당된다.
  3. ③토지신탁(개발)방식과 사업수탁방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다.
  4. ④개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면, 이는 컨소시엄구성방식에 해당된다.
  5. ⑤토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 지급한다면, 이는 분양금 공사비 지급(청산)형 사업방식에 해당된다.
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (토지신탁(개발)방식과 사업수탁방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다.)

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문제 32핵심 키워드: 개발

부동산개발이 다음과 같은 5단계만 진행된다고 가정할 때, 일반적인 진행 순서로 적절한 것은?

  • ㄱ사업부지 확보
  • ㄴ예비적 타당성 분석
  • ㄷ사업구상(아이디어)
  • ㄹ사업 타당성 분석
  • ㅁ건설
  1. ①ㄷ → ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㅁ
  2. ②ㄷ → ㄱ → ㄴ → ㅁ → ㄹ
  3. ③ㄴ → ㄷ → ㄹ → ㄱ → ㅁ
  4. ④ㄴ → ㄹ → ㄱ → ㄷ → ㅁ
  5. ⑤ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㄷ → ㅁ
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (ㄷ → ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㅁ)

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문제 33핵심 키워드: 시설, 투자

다음에서 설명하는 민간투자 사업방식은?

  • 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 정부 등에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다.
  • 도로, 터널 등 시설이용자로부터 이용료를 징수할 수 있는 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용되고 있다.
  1. ①BOT(build-operate-transfer) 방식
  2. ②BTO(build-transfer-operate) 방식
  3. ③BLT(build-lease-transfer) 방식
  4. ④BTL(build-transfer-lease) 방식
  5. ⑤BOO(build-own-operate) 방식
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (BTO(build-transfer-operate) 방식)

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문제 34핵심 키워드: 개발

토지 취득방식에 따라 개발방식을 분류할 때, 다음에서 설명하는 개발방식은?

  • 택지가 개발되기 전 토지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ등급ㆍ이용도 및 기타 사항을 고려하여, 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다.
  • 도시개발사업에서 이 방식을 많이 활용한다.
  • 이 방식에 따라 개발된 토지의 재분배 설계 시 평가식이나 면적식을 적용할 수 있다.
  1. ①환지방식
  2. ②단순개발방식
  3. ③매수방식
  4. ④혼합방식
  5. ⑤수용방식
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (환지방식)

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문제 35핵심 키워드: 감정평가, 공시지가

제시된 자료를 활용해 감정평가에 관한 규칙에서 정한 공시지가기준법으로 평가한 토지 평가액(원/m²)은?

기준시점
2015.10.24
소재지 등
A시 B구 C동 177, 제2종일반주거지역, 면적 200m²
비교표준지
A시 B구 C동 123, 제2종일반주거지역, 2015.1.1 공시지가 2,000,000원/m²
지가변동률(2015.1.1∼2015.10.24)
A시 B구 주거지역 5% 상승
지역요인
대상 토지가 비교표준지의 인근지역에 위치하여 동일
개별요인
대상 토지가 비교표준지에 비해 가로조건은 5% 열세, 환경조건은 20% 우세하고 다른 조건은 동일(상승식으로 계산할 것)
그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음
  1. ①1,995,000원/m²
  2. ②2,100,000원/m²
  3. ③2,280,000원/m²
  4. ④2,394,000원/m²
  5. ⑤2,520,000원/m²
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (2,394,000원/m²)

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문제 36핵심 키워드: 감정평가, 시장

감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 사항이 아닌 것은?

  1. ①시장가치기준 원칙
  2. ②현황기준 원칙
  3. ③개별물건기준 원칙
  4. ④원가방식, 비교방식, 수익방식
  5. ⑤최유효이용 원칙
정답 및 상세 해설정답 ⑤

정답: ⑤ (최유효이용 원칙)

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문제 37핵심 키워드: 감정평가, 거래사례, 관리, 수익환원, 원가법, 환원

감정평가에 관한 규칙상

감정평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①건물의 주된 평가방법은 원가법이다.
  2. ②「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 거래사례비교법을 주된 평가방법으로 적용한다.
  3. ③임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다.
  4. ④영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가방법으로 적용한다.
  5. ⑤자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가방법은 다르다.
정답 및 상세 해설정답 ③

정답: ③ (임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다.)

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문제 38핵심 키워드: 가격공시, 감정평가, 공시지가

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상

공시가격에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①표준지공시지가의 공시기준일은 원칙적으로 매년 1월 1일이다.
  2. ②토지를 평가하는 공시지가기준법은 표준지공시지가를 기준으로 한다.
  3. ③개별공시지가를 결정하기 위해 토지가격비준표가 활용된다.
  4. ④표준주택은 단독주택과 공동주택 중에서 각각 대표성 있는 주택을 선정한다.
  5. ⑤표준지공시지가와 표준주택가격 모두 이의신청 절차가 있다.
정답 및 상세 해설정답 ④

정답: ④ (표준주택은 단독주택과 공동주택 중에서 각각 대표성 있는 주택을 선정한다.)

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문제 39핵심 키워드: 감정평가, 감정평가방법, 거래사례, 수익환원, 원가법, 현금흐름

다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

  • 원가법은 대상물건의 재조달원가에 (ㄱ)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.
  • 거래사례비교법을 적용할 때 (ㄴ), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거친다.
  • 수익환원법에서는 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 (ㄷ)하여 가액을 산정한다.
  1. ①ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 할인
  2. ②ㄱ: 감가수정, ㄴ: 지역요인비교, ㄷ: 할인
  3. ③ㄱ: 사정보정, ㄴ: 감가수정, ㄷ: 할인
  4. ④ㄱ: 사정보정, ㄴ: 개별요인비교, ㄷ: 공제
  5. ⑤ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 공제
정답 및 상세 해설정답 ①

정답: ① (ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 할인)

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문제 40핵심 키워드: 거래사례, 균형, 수익환원, 원가법, 입지, 환원

부동산 가격원칙(혹은 평가원리)에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. ①최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.
  2. ②균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다.
  3. ③적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다.
  4. ④대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래사례비교법의 토대가 될 수 있다.
  5. ⑤예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.
정답 및 상세 해설정답 ②

정답: ② (균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다.)

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부동산학개론 기출문제 반복해서 공부하기

틀린 문제와 유사한 약점 문제를 골라 복습해 보세요.